אחוז גבוה מעסקאות מכירת דירות מגורים מתבצע באמצעות מעורבות של מתווכים וחברות תיווך. לאחר שהוסדרה בחוק המתווכים פעילותם של המתווכים בתחום הנדל"ן, עליהם לעבור רישוי ולהחתים את הלקוחות על הזמנה מסודרת שתכלול את כל פרטי הלקוח והעסקה בגינה הם זכאים לגבות דמי תיווך. ואולם, לעיתים מתעוררת מחלוקת ביחס למועד בו ניתן לומר כי נקשרה עסקה בין הלקוח לבין מוכר או קונה של נכס, באופן שקמה זכאותו של המתווך לדרוש את דמי התיווך.
האם חתימה על זיכרון דברים למכירת דירה מקימה חבות תשלום דמי תיווך, או שמא רק חתימה על הסכם מכר מקימה זכות זו? בית המשפט המחוזי בבאר-שבע נתן פסק דין ביום 18.4.2004 בערעור על דחיית תביעת מתווך לדמי תיווך בנסיבות שתוארו בברע 540/04 רומן לנין נגד ניקולייב איגור.
לקוח חתם על הזמנת שירותי תווך ממתווך, בה התחייב הלקוח לשלם דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר הדירה, וזאת עם חתימה "על חוזה כתוב אשר יחייב את שני הצדדים". הלקוח חתם על זיכרון דברים לרכישת דירת מגורים, אך סרב לשלם למתווך את דמי התיווך בטענה כי זיכרון הדברים לא עלה כדי הסכם מכר מחייב והעסקה לא יצאה לפועל למעשה, עקב סירובו של הבנק לגרור משכנתא כפי שהתכוון הקונה.
זיכרון הדברים כלל את שמות המוכר והקונה, את פרטי הדירה, מחיר הדירה, מועד המסירה וחלוקת האחריות לתשלום המסים החלים על הדירה. כמו כן נכתב בזיכרון הדברים כי מועדי התשלום יסוכמו ביום חתימת חוזה המכר.
בית המשפט השלום קבע כי זיכרון הדברים לא ענה על כל דרישות הפירוט והמסויימות לפי החוק, שכן הוא לא כלל זיהוי מדוייק של זכויות המוכר (גוש וחלקה של הדירה), פרטים על גודל הדירה, מועדי תשלום ופרטים על הפיצוי המוסכם בהפרה.
בית המשפט המחוזי ביטל את פסק הדין של בית המשפט השלום, וקבע כי הפרטים החסרים בזיכרון הדברים ניתנים להשלמה, אין כל ספק באשר לזיהוי הנכס הנמכר, גם אם לא צויינו גוש וחלקה, ומועדי התשלום נגזרים מכך שיש להשלים את כל תשלום התמורה עד למועד המסירה שנקבע בזיכרון הדברים. לכן, מדובר בזיכרון דברים המהווה הסכם מחייב לכל דבר וענין.
העובדה כי יתכן והוסכם בעל-פה בין הקונה למוכר כי העסקה בסופו של דבר לא תצא לפועל, אינה שוללת את תוקפו של זיכרון הדברים, אלא רק מעידה כי נכרת הסכם, אך הוא בוטל בהסכמה.
בית המשפט המחוזי פסק כי המתווך זכאי לתשלום דמי התיווך שנקבעו, מאחר וזיכרון הדברים עונה על הגדרת הסכם המחייב את שני הצדדים כפי שהופיעה בהזמנה עליה חתם הלקוח, וזאת אף אם לא יצאה לפועל בסופו של דבר עסקת המכר עצמה.
אין ספק כי פרשנותו זו של בית המשפט המחוזי מעידה על הצורך של לקוחות פוטנציאליים להקפיד לקרוא היטב את הסכם התיווך עליו הם חותמים, לא רק ביחס לגובה דמי התיווך ופרטי הנכסים הקשורים לאותו מתווך, אלא גם ביחס למועד בו נוצרת חבות תשלום דמי התיווך. קשה לתאר כי הקונים הפוטנציאליים מתכוונים במודע לשלם למתווכים דמי תיווך בגין עסקאות שלא יצאו לפועל.
