ישנם סוגים שונים של זכויות במקרקעין, ונהוג לסווגן באופן מדורג, כאשר זכות בעלות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, היא הזכות המלאה, הודאית והשלמה מכולן.
לעומת זכות זו, כיצד יש להתיחס למקרה כגון זה: שוכר של דירת מגורים, מחנה את מכוניתו משך עשרות שנים ברצועת קרקע בסמוך לדירה, כאשר הדבר נעשה בידיעתו ובהסכמתו בעל הקרקע. מדובר בדוגמא לנוהג שקיים בלא מעט נכסים בישראל ובסיטואציה שיוצרת מערבולת של סכסוכים וניגודי אינטרסים בין צדדים שונים המעורבים בדבר: בעל הקרקע המקורי, חליפו של בעל הקרקע, הדייר עצמו שעושה שימוש בקרקע ודיירים אחרים שיכולים לעשות שימוש בקרקע במקום אותו דייר.
בית המשפט המחוזי בתל אביב הגדיר את מהות הזכות בפסק דין מדצמבר 2003 במקרה דומה שהובא בפניו במסגרת ע"א 1364/01 בענין יושע יהודה נגד לוי מזל. דיירת מוגנת טענה כי סבו של הבעלים הנוכחי של הקרקע נתן לה רשות להחנות את מכוניתה ברצועת קרקע ליד הדירה ואף שהדבר אינו מאוזכר בחוזה השכירות שלה, היא עשתה שימוש בחניה משך עשרות שנים מבלי שבעל הקרקע בעבר או בהווה טען דבר כנגד שימוש זה. בעל הקרקע הגיש כנגד הדיירת תביעה למתן צו שימנע ממנה להמשיך לעשות שימוש בחניה. הדיירת טענה כי קיבלה זכות שימוש מפורשת, שלא ניתן לבטלה ויש לדחות את התביעה גם בשל השיהוי הרב בהגשתה לאחר כל אותן שנים בהן עשתה שימוש בקרקע בידיעת בעל הקרקע ומבלי שהביע את התנגדותו.
בערכאה הראשונה התקבלה טענת הדיירת והתביעה נדחתה עקב השיהוי בהגשתה.
בערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי, קבע השופט גרוס כי בין אם מדובר ברשות שניתנה באופן מפורש ע"י סבו של בעל המקרקעין, ובין אם מדובר ברשות שנוצרה עקב כך שבעל המקרקעין שתק ולא מחא משך שנים רבות כנגד השימוש בקרקע, הרי שמבחינה משפטית מדובר ברשיון חינם בו מחזיקה הדיירת ולא בזכות של ממש במקרקעין. רשיון חינם זה ניתן לביטול בכל עת, ע"י בעל הנכס, ואין כל רלוונטיות למשך תקופת השימוש בנכס ע"י הדיירת.
המקרה היחיד בו יכול משתמש בקרקע לטעון טענה ממשית כי בעל הקרקע מנוע מלבטל את הרשות שניתנה לו לעשות שימוש בקרקע, הינו כאשר מדובר ברשות בלתי חוזרת, אי-ריברסאבילית. ואולם, מדובר בנסיבות קיצוניות בלבד ובמצבים נדירים בהם יחליט בית המשפט כי הרשות אכן בלתי חוזרת ויהיה זה בלתי צודק לבטל את הרשיון. לחלופין, יכול בית המשפט לקבוע כי הרשות לעשות שימוש בקרקע תבוטל, אך בתנאים מסויימים ותוך מתן פיצויים לזה שעשה שימוש בקרקע.
ההגדרה של הזכות ע"י בית המשפט משליכה גם על האפשרות להעביר את הזכות, לשנות אותה ולהפוך אותה למקור הכנסה, למשל על ידי השכרת מקום החניה לאחר במקום לעשות בו שימוש עצמי.
כללים דומים יכולים לחול על מצבים בהם עושה דייר שימוש בגג דירתו או מגדר חלקת קרקע בסמוך לדירה כדי שתשמש כחצר בלעדית או אפילו במקרים בהם חקלאי עושה שימוש בשדה שאינו בבעלותו למטרות של גידולים חקלאיים. בהתאם להגדרות שהובהרו בפסק הדין הנ"ל, קל יותר לעשות סדר בין הצדדים המעורבים ולהתאים את ציפיותיהם בהתאם למצב המשפטי הנכון.
