בתי המשפט עסקו ונראה שעוד יעסקו רבות בנושא תשלום דמי התיווך בגין עסקאות מכר של דירות מגורים. כל מי שחשב כי חוק המתווכים במקרקעין שנחקק בשנת 1996 יצמצם ולו במעט את המחלוקות בתחום זה, התבדה.
בתקופת המיתון המתמשכת בשוק הנדל"ן, נוהגים בעלי דירות רבים לפנות למספר משרדי תיווך על-מנת שיטפלו במציאת קונה לדירה שלהם.
לא אחת, פונים קונים למספר משרדי תיווך בחיפושם אחר דירה ולעיתים, מספר משרדי תיווך מפנים את אותם הקונים לדירה ספציפית. במקרים אלה, כאשר בסופו של דבר נחתם הסכם מכר, מתעוררת השאלה, מי מבין המתווכים זכאי לדמי תיווך, או בלשון משפטית, מי היה הגורם היעיל?
נעיר כי הפסיקה אינה אחידה ואינה מאפשרת לקבוע קווים מנחים ברורים דיים כדי לדעת מראש את התשובה לשאלה זו. נביא דוגמא מפסק דין שניתן לפני מספר ימים בבית המשפט המחוזי בחיפה בענין ע"א 1698/03 כרמי נגד קלמנוביץ. ואלה נסיבות המקרה שעמד בפני בית המשפט: בעל דירה חתם על הסכם עם מתווך א' ביום 6.6.2001 וביקש שימצא לו קונה שיציע 185,000$ עבור הדירה. בני זוג שחיפשו דירה, פנו למשרדי תיווך שונים וביום 4.7.2001 הגיע מתווך ב' אל הדירה יחד עם הבעל. ביום 12.7.2001 חתמה אשתו של הקונה הפוטנציאלי על הסכם תיווך עם מתווך א' והגיעה אל הדירה מלווה בנציגו של מתווך א', אך התקשרה באותו יום לומר כי בעלה כבר ראה את הדירה והם אינם מעונינים לרוכשה. שלושה ימים לאחר מכן, נחתם זיכרון דברים שנערך ע"י מתווך ב' ולאחר מכן נחתם הסכם מכר מלא ביחס לדירה תמורת 160,000$.
המוכר שילם דמי תיווך למתווך ב' בלבד, מאחר ולטענתו, רק הוא היה מעורב בקידום העסקה, הוא ליווה את הקונים, שיכנע את המוכר להוריד במחיר המבוקש ושיכנע את הקונים כי הדירה מתאימה להם. מתווך ב' אף ערך את זיכרון הדברים.
בית המשפט קבע כי לרב, המתווך שהציג לראשונה את הדירה לקונה, הוא זה שיחשב כגורם היעיל, אך ניתן לסתור הנחה זו לפי נסיבות כל מקרה. השופט עמית קבע כי למרות שמתווך ב' היה הראשון שהראה את הדירה, והוא זה שליווה באופן אקטיבי את הצדדים, הרי שאין להתעלם מהעובדה כי זיכרון הדברים נחתם דווקא 3 ימים בלבד לאחר שמתווך א' הראה את הדירה לקונה. בית המשפט הוסיף כי העובדה שמתווך ב' ערך את זיכרון הדברים, וזאת אף שחוק המתווכים אוסר זאת, עומדת לרעתו של מתווך ב'. לכן, נפסק כי מתווך א' זכאי לדמי תיווך אך בשיעור מופחת של 1% בצירוף מע"מ משווי המכירה.
הפועל היוצא מפסק הדין, הוא שהמוכר שילם פעם אחת דמי תיווך מלאים למתווך ב' וחוייב לשלם דמי תיווך מופחתים למתווך א'. מאחר ולא נאמר דבר בפסק הדין ביחס להחזר חלק מדמי התיווך ששולמו למתווך ב', ספק אם תוצאה זו של תשלום יתר של דמי תיווך בגין עסקה אחת הינה סבירה ויתכן ובגלל חוסר הבהירות בתחום נוצרים עיוותים כמו במקרה זה.
