כידוע, חלק גדול מהדירות בישראל אינן רשומות בבעלות הדיירים שרכשו אותן, הן מן הטעם שמרבית הקרקעות הינן אדמות מנהל והן מסיבות טכניות ותכנוניות, שגורמות לכך שחולף זמן רב מאוד, לעיתים אף עשרות שנים, עד שנוצרת תשתית תכנונית שמאפשרת רישום בעלות בטאבו על שם רוכשי הדירות. כאשר מדובר בחלקה גדולה, עליה נבנים בנינים רבים, יש צורך לערוך הליך של פרצלציה, מדידות וחלוקה לחלקות קטנות, כשכל בנין מקבל מספר חלקה נפרד, דבר שיאפשר רישום אותו בנין כבית משותף ורישום הדירות שבו על שם הרוכשים. הליך זה סבוך ולעיתים כמעט בלתי אפשרי.
בין מצב בו הדירה רשומה בבעלות הרוכש כיחידה נפרדת בבית משותף, לבין מצב בו לרוכש יש רק זכויות חכירה, קיימות השלכות שונות. ברור לכל כי טיבה של זכות הבעלות עדיפה על פני זכות החכירה, ואולם פסק דין שניתן לפני מספר חודשים בבית המשפט העליון, מאיר זוית נוספת ביחס להבדל בין הזכויות.
ואלה הנסיבות שעמדו בבסיס פסק הדין בענין עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בירושלים נגד קרית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ (ע"א 686/02): קבוצה של דיירים רכשו דירות בפרויקט קריית וולפסון בעיר הבירה, כאשר בהסכם הרכישה התחייב הקבלן לרשום את הבנין כבית משותף ולרשום את זכות הבעלות בדירה על שם הרוכשים או לרשום לטובת הקונה חכירה ל- 999 שנים, בהתאם לשיקול דעתו של הקבלן.
בין הרוכשים לבין הקבלן וחברת הניהול של הבנינים התגלעו חילוקי דיעות, והדיירים פנו לבית המשפט במספר בקשות. ראשית, ביקשו הרוכשים, לקבוע כי זכויות החכירה שלהם שקולות למעשה לבעלות, ולכן יש לרשום אותם בטאבו כבעלים של הדירות ושל חלק יחסי מהרכוש המשותף. בית המשפט קבע כי מאחר ולפי הסכמי הרכישה הקבלן הותיר לעצמו את שיקול הדעת, האם לרשום את הבנינים כבית משותף או לחלופין, לרשום רק חכירות על שם הרוכשים, הרי שהדבר תלוי ברצונו והרוכשים הסכימו לתנאי זה. לא ניתן לרשום את הבית המשותף רק לפי בקשת הרוכשים-החוכרים, אלא החוק מחייב גם קבלת הסכמה של המוכר-המחכיר.
חוק המקרקעין מכיל הוראות שונות על בתים הרשומים כבית משותף לעומת בתים שאינם רשומים כבית משותף. הדיירים טענו כי יש להחיל עליהם את הוראות חוק המכר בדבר בתים הרשומים או מיועדים להיות רשומים כבית משותף, הקובע כי אם קבלן מעונין לקבוע הסדרים בדבר ניהול הבנין, השונים מהוראות התקנון המצוי בחוק המקרקעין, עליו לעשות כן באופן ברור ובמסמך כתוב.יצויין כי בבנינים שאינם מיועדים להרשם כבית משותף, אין חובה כזו על הקבלן. לטענת הדיירים, בהסכמי הרכישה, הפנה הקבלן לחוזה השירותים עם חברת הניהול ביחס לניהול הבנין וחלוקת הוצאות האחזקה, והפניה זו הינה מעורפלת ונוגדת את הדין.
בית המשפט קבע כי בכל מקרה אין פסול בהפנייה לחוזה אחר או מסמך חיצוני בו מפורטים עניני ניהול הבנין, ובלבד שהמסמך נחתם באותה עת יחד עם הסכם הרכישה והרוכשים היו מודעים לו.
טענה נוספת בפי הדיירים היתה כי חברת הניהול עושה שימוש אסור במשרדים הממוקמים במתחם בו בנויים הבנינים, וזאת אף שמשרדים אלה אמורים להיות חלק מהרכוש המשותף של הבנינים ולשרת רק את הבנינים. בית המשפט קבע כי מאחר ומדובר בבנינים שלא רשומים כבית משותף, אזי הרכוש המשותף יחשב רק מה שהוגדר ומיועד לשמש את כל רוכשי הדירות או את מרביתם ואשר לרוכשי הדירות הוענקה הזכות לעשות בו שימוש. זאת לעומת הגדרה מעט רחבה יותר כאשר מדובר בבית הרשום כבית משותף. במקרה זה אותם משרדים של חברת הניהול, אף שהיו ממוקמים במתחם בו בנויים הבנינים, לא יועדו לשימוש הדיירים, הקבלן שמר על זכותו להוציא חלקים מסויימים מכלל הרכוש המשותף, וגם שטרי החכירה עליהם חתמו הדיירים כללו הוראות המאפשרות לקבלן להוציא חלקים מסויימים מכלל הרכוש המשותף. מכאן, נקבע כי המשרדים אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף, ולכן לא נעשה בהם שימוש שלא כדין ע"י חברת הניהול.
מאחר ונושא חברות הניהול בבניני מגורים הוא כר לסכסוכים לא מעטים, כדאי לדעת כי תיקון משנת 2002 לחוק המכר דירות, קבע כי קבלן שרוצה להכתיב חברת ניהול לבנין, יכול לעשות כן רק בהתאם להוראות החוק, תוך פירוט זהות חברת הניהול. התקופה המקסימלית בה ניתן לכפות על הדיירים את אותה חברת ניהול הוגבלה ל- 3 שנים לכל היותר.
