היטל השבחה הוא מעין מס שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה מכח חוק התכנון והבניה על בעלי נכסים שנהנו מאישור תוכנית ביחס לנכס שלהם, אשר השביחה והיטיבה את הזכויות המוקנות לנכס ואגב כך, את שווי הנכס. ההשבחה יכולה להיות כתוצאה מתוספת זכויות בניה או משינוי ביעוד הקרקע שמעלה את ערכה.
אחד המאפיינים היחודיים ביחס להיטל ההשבחה הינו העדר זהות בין המועד בו נוצר החיוב עצמו, לבין המועד לתשלום ההיטל לפי החוק. כאשר מאושרת תוכנית המשביחה את שווי הנכס, נולד בעצם החיוב בהיטל השבחה, אולם בעל הנכס נדרש לשלם את ההיטל רק כאשר הוא מממש את זכויותיו בהתאם לאירועים המוגדרים בחוק, שהם קבלת היתר בניה על הנכס או העברת זכויות לצד ג'.
כמו במקרים רבים אחרים, המחוקק יצר הגדרות שאינן ברורות דיין ביחס לעיתוי המדוייק הנחשב כהעברת זכויות, ועיון בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מגלה כי המחוקק קבע כי מימוש זכויות לצורך קביעת מועד תשלום היטל השבחה הינו העברת זכויות או הענקת זכויות הטעונה רישום בטאבו. בין בעלי נכסים לבין הועדות לתכנון ובניה היתה קיימת מחלוקת ביחס לפרשנות ההגדרות ולעיתוי המדויק בו חל מועד התשלום, האם מדובר במועד עריכת עסקת מכר הזכויות בנכס או מועד הרישום בטאבו על שם הקונה?
חשיבות ההכרעה במחלוקת אינה רק ענין של סמנטיקה, אלא יש לה השפעה כלכלית, שכן ממועד התשלום מתווספים להיטל ההשבחה הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות של 9% לשנה, וזאת מעבר להפרשי הצמדה למדד), בעוד ממועד יצירת החיוב ועד למועד התשלום, מתווספים רק הפרשי הצמדה לתשלום.
מחלוקת זו הגיעה לדיון משפטי בבית המשפט העליון, ובפסק דין שניתן לפני כשלושה חודשים, עשה בית המשפט סדר בהגדרות ובמועדים. בית המשפט קבע כי יש לבחון את התכלית של החוק, לפיה מועד התשלום חל כאשר בעל הנכס מממש את הזכויות בנכס ומוציא מהכח אל הפועל את ההתעשרות או ההשבחה שבעקבות אישור התוכנית. המסקנה אליה הגיע בית המשפט היא שכל אירוע של התקשרות בעסקה להעברה או מכירה של הזכויות בנכס, הוא המועד הקובע לצורך יצירת מועד תשלום היטל ההשבחה, שכן במועד עריכת העסקה נוקט בעל הנכס שהושבח את הפעולה הממשית של מימוש זכויותיו.
בית המשפט קבע כי אמנם מבחינת דיני הקנין, עסקת העברת הזכויות מסתיימת ברישום בטאבו, ולכאורה עד לרישום לא הושלמה העברת הזכויות לקונה, אך אין זה רלוונטי לענין מועד תשלום היטל ההשבחה, שכן נקודת ההסתכלות היא מתי נהנה מוכר הנכס מההתעשרות שבצד ההשבחה ולא מתי הסתיימה ההעברה מבחינת הקונה.
אמנם לפי חוק התכנון והבניה כל פעולת רישום בטאבו של העברת זכויות, מותניית בהצגת אישור כי היטל ההשבחה שולם, אך נקבע בפסק הדין כי בסך הכל מדובר במנגנון פיקוח על הגביה של היטל ההשבחה והמועד לתשלום אינו מועד הרישום בטאבו, אלא מועד עריכת עסקת המכר. מנגנון חוקי זה מעניק לרשויות אפשרות לגביה פאסיבית ולא אקטיבית, שיעילותה לעומת עלותה, רבה מאוד. במקום לנקוט בהליכים אקטיביים של גביית תשלום היטל ההשבחה, ממתינות הרשויות עד למועד בו יהיה זקוק בעל הנכס שנמכר לאישור העברת הנכס בטאבו לקונה, ואז אין לו ברירה אלא לשלם את ההיטל בתוספת ריבית והצמדה.
בשולי הדברים, סקר בית המשפט את הצידוק שעומד מאחורי הטלת היטל השבחה, תוך הפניה לפסקי דין מנחים. בית המשפט נתלה באילנות גבוהים של "צדק חברתי" ושיתוף הקהילה בהתעשרות של בעל הנכס. לגישתו של בית המשפט, מוצדק להטיל את הוצאות "התכנון והפיתוח" של המקרקעין, על בעלי הנכסים שהתעשרו כתוצאה מפעולות אלה שנקטו רשויות התכנון ובניה. ניתן לציין כי צידוק זה אינו עומד תמיד במבחן המציאות, שכן ביחס להוצאות הפיתוח של המקרקעין, גובות הרשויות היטלי פיתוח ספציפיים, כגון היטלי סלילת כביש, תיעול, ביוב, חיבור מים וכו' וזאת בנוסף לאגרות בניה. ובאשר לתכנון עצמו, הרי שפעמים רבות את התכנון יוזמים, מקדמים ומבצעים קבלנים ויזמים פרטיים, ולא הועדות לתכנון ובניה. כמו כן, אין ספק כי קופת הרשויות המקומיות בתחומן מצויים נכסים שהזכויות בהם הוגדלו, טופחת גם עקב תוספת משמעותית בגביית ארנונה על השטחים שהתווספו כתוצאה מאישור תוכנית משביחה וגם מגביית כל אותם מיסי עסקים, רשיונות והיתרים שהרשויות מנפיקות.
