כל חוזה למכירת דירה או נכס אחר כולל סעיפי מסגרת שונים שחוזרים על עצמם בורסיה זו או אחרת. אחד הסעיפים המוכרים הינו סעיף המקנה למוכר הדירה זכות לבטל את חוזה המכר במקרה של הפרה יסודית מצד הקונה.
במרבית החוזים נקובים המקרים המהווים הפרה יסודית של החוזה, אך נהוג לראות באי תשלום חלק מהתמורה כהפרה יסודית, שהרי זה החיוב העיקרי שעל הקונה לעמוד בו בכדי לקבל את הדירה.
ואולם, בכל מקרה ומקרה יש לבחון היטב את נוסח סעיפי החוזה העוסקים בזכות הביטול העומדת למוכר ולבדוק כיצד יש לממש זכות זו. דוגמא למקרה של הפרה וביטול ניתן למצוא בה"פ 198/01 בענין מרומי דאונס נגד שוורץ, פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 15.7.2004. נסיבותיו המיוחדות של המקרה היו כדלקמן: קבלן מכר דירה לקונה בשנת 1996, כאשר חוזה המכר כלל לוח תשלומים רגיל למדי, לפיו החזקה בדירה תמסר כנגד תשלום התשלום האחרון. הקונים שלמו את מרבית התמורה, אך נקלעו לקשיים ונותרו חייבים סך של כ- 357,000 ₪ בגין התשלום האחרון ושינויים שהזמינו מהקבלן. לצורך כך נטלו הקונים בשנת 1997 שתי הלוואות משכנתא, אחת מבנק לאומי למשכנתאות, והאחרת מבנק המזרחי, וקיבלו את החזקה בדירה. ואולם, בנק המזרחי היה מוכן להעמיד את ההלוואה, רק כנגד ערב נוסף שיערבו לקונים. בצעד לא שיגרתי, הקבלן הסכים לערוב להלוואה זו של הקונים.
הקונים פיגרו בתשלומי ההלוואה לבנק המזרחי, וב- 7.7.1999 שלח הבנק התראות לקונים ולקבלן על הפיגור בתשלומים ולפי דרישתו שילם הקבלן חלק מהתשלומים שבפיגור. ביום 20.8.2000 שלח הקבלן לקונים הודעה על ביטול החוזה עקב הפרה יסודית מצדם, בכך שלא שילמו את החזרי ההלוואה לבנק המזרחי ודרש כי הקונים יפנו את הדירה, וביום 3.7.2001 הגישו תביעה לבית המשפט כדי שזה יורה על בטלות החוזה.
הקונים טענו כי לא הפרו את חוזה המכר וכי העובדה שהקבלן חתם על ערבות להלוואה שלהם בבנק המזרחי, הינו ענין חיצוני לחוזה המכר. כמו כן טענו הקונים כי גם מסירת החזקה בדירה לידהם מהווה ראיה כי בתנאי החוזה עצמו הם עמדו, שכן מסירת החזקה נקבעה למועד תשלום יתרת התמורה החוזית.
בית המשפט לא קיבל את טענת הקונים, אף שנראה כי היה בטענתם טעם רב, וקבע כי אין להפריד בין הערבות להלוואה לבין עסקת המכר עצמה והקבלן לא היה מסכים לערוב להלוואת הקונים במנותק מחוזה המכר והקבלן התכוון להשתמש בסנקציה של אי רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, במקרה והקונים לא יפרעו את ההלוואה. לכן, קבע בית המשפט, הקונים הפרו את חוזה המכר בהפרה יסודית.
ואולם, כב' השופט י. יעקבי – שווילי, קבע כי הקבלן איחר את המועד לממש את זכותו לבטל את חוזה המכר. העובדה כי כבר באמצע שנת 1999 ידע הקבלן על הפיגור בתשלומים, ובחר לשלוח את הודעת הביטול רק כשנה לאחר מכן, הוא לא עמד בדרישת החוק לבטל את החוזה תוך זמן סביר מיום שנודע לו על ההפרה.
