אין זה סוד כי רבים הרוכשים דירות חדשות מקבלנים, מזמינים במועד מסירת הדירה או בסמך לאחר מכן מומחה או מהנדס בנין מורשה, בכדי לבצע בדיקה של ליקויים ואי התאמות בבנית הדירה לעומת המפרט, התקן ותוכניות הבניה. בתי המשפט מלאים בתיקים של תביעות בנושא ליקויי בניה של דירות חדשות, אולם לא כולם יודעים כי לרוכש דירה יש זכות תביעה גם בנושא הרכוש המשותף.
נקדים ונאמר כי כל מי שרוכש דירה בבית משותף, או בבנין שאמור להירשם כבית משותף, רוכש למעשה גם חלק יחסי ברכוש המשותף של אותו בנין, בהתאם ליחס שטח הדירה לעומת שטח כלל הדירות. לפיכך, לכל מי שרוכש דירה, יש גם זכות לקבל את הרכוש המשותף בהתאם למוגדר בהסכם המכר, בתקנים המחייבים ובתוכניות הבנין. על הקבלן לבצע מסירה מסודרת גם של הרכוש המשותף, כולל כל המתקנים הכלולים בו, לרבות המעליות, חדר המדרגות, הלובי, הפיתוח הסביבתי ויתר מערכות הבנין.
כל רוכש או לחלופין, נציגות הבית המשותף, יכולה להזמין מומחה או מהנדס בנין על-מנת שיבצע בדיקה של הרכוש המשותף של הבנין, ויתן חוות דעת ביחס לליקויים ואי התאמות, בדיוק כפי שקובע חוק המכר ביחס לדירות עצמן.
אין להקל ראש בחשיבות תיקון הליקויים ברכוש המשותף או בעלויות שתיקונים אלה יכולים לגרור ויש לקחת בחשבון כי בנין בו הרכוש המשותף כולל ליקויים עלול לגרום גם לירידת ערך הדירות ולפגיעה באטרקטיביות שלהן, וזאת מעבר לפגיעה באיכות החיים בבנין.
דוגמא לתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף ניתן למצוא בת.א. 1276/99 ציון יחזקאל ואח' נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ, תיק בו נתן בית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין מענין בדצמבר 2003. נסיבות המקרה היו כדלקמן: בנית הבנין הסתיימה בשנת 1994 ובסמוך לאחר מכן נמסרו הדירות לדיירים. כבר לאחר המסירה, ובעיקר בחורף שהגיע לאחר שהדיירים נכנסו לגור בדירות, התגלו ליקויים רבים ברכוש המשותף, רטיבות קשה, קילופי טיח, נזילות, כתמי רטיבות קשים, ריצוף לקוי וליקויים נוספים. הדיירים העידו כי פנו פעמים רבות בעל-פה לקבלן, אך זה לא תיקון את הליקויים, כשנה לאחר מסירת הדירות, העבירו הדיירים לקבלן חוות דעת מהנדס שפרטה את הליקויים, ושבו פנו בכתב, ובאמצעות עורך דינם, אל הקבלן כדי שזה יתקן את הליקויים, אך הוא לא עשה כן.
לאחר כשלוש שנים הגישו חלק מהדיירים תביעה כנגד הקבלן והקבלן טען כי הליקויים שוליים, כי חלקם תוקנו, כי הדיירים לא נתנו לו התראה כנדרש בחוק לתקן את הליקויים ולכם יש לדחות את התביעה.
כפי שקורה במרבית המקרים, בית המשפט מינה מהנדס שיתן חוות דעת אוביקטיבית ביחס לליקויים הבניה ואי ההתאמות ברכוש המשותף ויעריך את עלות התיקונים. המומחה קבע רשימה ארוכה של ליקויים והעריך כי עלות התיקונים אם יבוצעו ע"י הקבלן הנתבע הינה כ- 354,000 ₪, אך אם לא יבוצעו ע"י הקבלן הנתבע עלות התיקונים לדיירים תהיה גבוהה ב-50%, בשל הצורך לשכור שירותי קבלן אחר ומפקח.
השופטת מוסיה ארד קיבלה את טענות התובעים, אימצה את חוות דעת המומחה במלואה ודחתה את טענות הקבלן הנתבע. נקבע כי די בכך שהדיירים פנו בעל-פה אל הקבלן על –מנת שיבצע את התיקונים והעובדה כי פנו בכתב רק לאחר זמן רב יותר, אין בה כדי לפגוע בזכותם כלפי הקבלן.
קביעה חשובה נוספת בפסק הדין היא כי בשל התנהגותו של הקבלן והעובדה כי התעלם מכל הפניות אליו ולא תיקן את הליקויים בעצמו בהזדמנויות שונות שניתנו לו על-ידי הדיירים קודם להגשת התביעה, אין לכפות על הדיירים לתת לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים שקבע המומחה בעצמו ועל הקבלן לפצות את הדיירים בעלות הגבוהה ב-50% מהעלות שנקבעה ע"י המומחה לתיקון ע"י הקבלן. בנוסף, נקבע בפסק הדין כי על הקבלן לפצות כל דייר בסכום של 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה.
כפי שניתן ללמוד מהדוגמא שהובאה בפסק הדין הנ"ל, חשוב שרוכשי הדירות מהקבלן יהיו בראש ובראשונה מודעים לזכויותיהם גם ברכוש המשותף, ושלא יוותרו לקבלן על תיקון כל הטעון תיקון גם ברכוש המשותף של הבנין.
