הסכם קומבינציה הוא אחד הכלים הנפוצים לעריכת עסקאות בניה על מקרקעין בין יזמים וקבלנים לבין בעלי קרקע, כאשר מבנה העסקה נותן הן לקבלן והן לבעל הקרקע יתרונות בין היתר בתחום המימון והמיסוי.
ואולם, עסקת קומבינציה משפיעה באופן ישיר גם על צדדים שלישיים שאמנם אינם צדדים ישירים להסכם הקומבינציה עצמו, אך הם מושפעים ממנו בצורה רבה. הכוונה לרוכשי דירות (או משרדים) מאחד הצדדים בהסכם הקומבינציה, קרי הקבלן או בעל הקרקע, כאשר עיקר הבעיה הינה במקרים בהם הרכישה מתבצעת בתקופה בה טרם הושלם רישום הזכויות על שם הצדדים להסכם הקומבינציה.
אבהיר את הבעיתיות. קבלן שמתקשר בהסכם קומבינציה עם בעל קרקע, מתחייב לבנות מבנה מסויים על כל הקרקע, וכאשר הקבלן ישלים את כל התחייבויותיו עפ"י הסכם הקומבינציה, הוא יהיה זכאי לקבל על שמו חלק מסוים מהקרקע והבנין שנבנה עליה. לכאורה, עד שהקבלן לא ימלא אחר כל התחייבויותיו לפי הסכם הקומבינציה, אין לו זכות קנינית מלאה בקרקע, אלא רק התחייבות של בעל הקרקע להעביר לו זכות חלקית בקרקע לאחר קיום התחייבויותיו של הקבלן.
מובן כי הקבלן מעונין למכור כבר במהלך הבניה את הדירות שאמורות להיות בבעלותו כתוצאה מהסכם הקומבינציה, ובמרבית המקרים, קבלנים אכן מוכרים את הדירות, מוקדם ככל שניתן, תוך התחייבות להעביר לקונים את זכויות הבעלות שיוקנו לקבלן ע"י בעל הקרקע. כך הדבר ברב הסכמי הקומבינציה הקלאסיים, ויש הסכמים שקובעים מפורשות לוחות זמנים או נקודות ציון בבניה, שרק בהתקיימם יוכל הקבלן למכור חלק או את כל הדירות שיהיו בבעלותו מכח הסכם הקומבינציה. ישנם אף הסכמי קומבינציה, בהם מאפשר בעל הקרקע לקבלן בתנאים מסוימים, לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מהקבלן.
רוכש שקנה דירה מהקבלן במהלך תקופת הבניה ובטרם רישום הזכויות על שם הקבלן, נמצא חשוף במידה מסויימת מבחינה קינינית ומבחינת רישום הזכויות על שמו, מאחר והוא רוכש את הדירה מגורם שאינו בעל זכות בעלות בקרקע. יוער כי החשיפה היא בעיקר קנינית, מאחר וחוק המכר דירות מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הקונה בערבויות מתאימות. החשיפה הופכת לבעייתית כאשר מתגלע סכסוך בין בעל הקרקע לקבלן בטרם הועברו הזכויות על שם הקבלן.
מקרה מסוג זה הגיע לדיון בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בענין נימני נגד דוד צלח שלמה ואח'. נסיבות המקרה היו כדלקמן: נערכה עסקת קומבינציה בין בעל קרקע לקבלן. בשנת 1988 רכשו ה"ה נימני דירה מהקבלן ובשנת 2002 הגישו תביעה נגד הקבלן ובעל הקרקע לרשום את זכויות הבעלות בדירה על שמם, לאחר שהדבר לא התבצע משך כל השנים שחלפו. בעל הקרקע התנגד לרישום הזכויות על שם הרוכשים, מאחר וטען כי הקבלן הפר את ההסכם עימו ולפיכך הוא לא היה רשאי למכור את הדירה לרוכשים.
בפסק הדין שניתן לפני כחודש, קובעת השופטת גרסטל, כי בעל הקרקע והקבלן הגיעו בשנת 1989 להסכם שביטל אמנם את הסכם הקומבינציה המקורי, אך קבע סט חדש של התחייבויות הדדיות, במסגרתן התחייב בעל הקרקע לאפשר לקבלן למכור את הדירה, אם הקבלן יעמוד בהתחייבויותיו בהסכם הפשרה. בעל הקרקע לא ביטל את הסכם הפשרה, לא שלח לקבלן הודעות על הפרת הסכם ותביעת פינוי שהגיש כנגד רוכשי הדירה, נדחתה.
בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה אין לאפשר לבעל הקרקע להחזיק את רוכשי הדירה מהקבלן כבני ערובה, והעובדה כי בעל הקרקע ידע על מכירת הדירה לרוכשים, לא נקט בפעולות אקטיביות כנגד הקבלן לביטול ההסכם או לביטול המכירה משך למעלה מ- 10 שנים, מהווה ויתור על הזכות לבטל את ההסכם ואף מגיעה לכדי הסכמה מפורשת למכירת הדירה ע"י הקבלן לרוכשים.
פסק דין זה יכול בהחלט להרגיע רוכשים שחוששים להתקשר עם קבלנים או בעלי קרקע שמציעים להם דירות שיבנו במסגרת הסכם קומבינציה, מאחר והובהר כי לא כל סכסוך בין הצדדים לעסקת הקומבינציה, יביא למניעת העברת הזכויות בדירה על שם רוכשים שאינם צד לסכסוך.
