רבים מבעלי הבתים הפרטיים, דירות הגן ודירות הגג מתגוררים בנכסים שבשלב כלשהו בחייהם עברו תוספות בניה לעומת המצב הראשוני של הנכס. נכסים אלה, שכללו שטחים בלתי מנוצלים לבניה, יוצרים לעיתים תחושת שווא אצל בעליהם, שהבעלות מקנה להם את האפשרות לבנות ככל העולה על דעתם על הנכס.
מובן כי מבחינה משפטית, אפשרויות הבניה, בין אם מדובר בבניה חדשה לחלוטין, ובין אם מדובר בתוספת בניה או הרחבת בניה, כפופות למיגבלות שונות, בעיקר מיגבלות תכנוניות בהתאם לתב"ע החלה על האזור בו מצוי הנכס.
בשלב ראשון, יש לבדוק האם לפי התב"ע ישנם אחוזי בניה בלתי מנוצלים אותם ניתן לממש בבניה החדשה, מהם קווי הבנין, קרי המרחק שיש לשמור מגבולות המגרש, מהי מגבלת הגובה והאם היא מאפשרת תוספת קומה או מפלס, האם ישנם מיגבלות מבחינת העיצוב הארכיטקטוני שהתב"ע מגדירה ופרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון לפני שהולכים שבי אחר חלום הבניה הנוספת.
רתם את השלב הראשוני ומבחינה תכנונית ניתן להוסיף על הבניה הקיימת, חשוב לא פחות לקבל מהרשות התכנונית היתר בניה לכל בניה שמתכוונים לבצע, בהתאם לדרישות הדין. הליך זה דורש העסקת אדריכל שיכין תוכניות בניה ויגיש אותן בתיק בנין מסודר לועדה לתכנון ובניה כדי שזו תבדוק את התוכניות, תאפשר התנגדויות במקרה ומתבקשות הקלות בניה מעבר לסטנדרט שקובעת התב"ע ותוציא את היתר הבניה והתנאים הנילווים הנדרשים על ידיה.
להליך זה מתווסף אלמנט נוסף כאשר מדובר בבית צמוד קרקע הבנוי על מגרש בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. במקרה זה יש לקבל גם את הסכמת המינהל ולשלם למינהל תמורת הסכמתו לבניה הנוספת.
כנגד הליכים ודרישות חוקיות אלה, רבים מעדיפים לעשות קיצורי דרך, לעבור על החוק ולבצע בניה שלא בהתאם לחוק. בניה זו בין אם היא מתבצעת בניגוד למיגבלות תכנוניות ובין אם היא מתבצעת רק מבלי שהוצא היתר בניה, יוצרת שלל של בעיות שלא תמיד נלקחות בחשבון כשמבצעים אותה.
בעיה מסוג אחד התעוררה אגב דיון בפרשת חזן נגד בנק טפחות בפסק דין בבר"ע 4016/02 שניתן בבית המשפט המחוזי בתחילת החודש. בנסיבות שתוארו בפסק הדין, נדונה מכירת בית מגורים שנבנה על שטח של כדונם על קרקע בבעלות המינהל, כאשר עם השנים הרחיבו בעלי הנכס את הבית, הוסיפו מבנה נוסף בחצר כאשר הבניה בוצעה ללא היתר בניה ושטח החריגות היה בין 430 ל- 483 מ"ר. כמו כן, ביצעו בעלי הנכס שינוי יעוד לקומת המרתף והפכו אותה ל- 3 יחידות דיור וכן הוסיפו יחידת דיור במקום מוסך ויחידת דיור נוספת בחלל גג הרעפים.
השאלה שעמדה למבחן הינה איזה שווי יש ליחס לבניה הבלתי חוקית בהערכה השמאית של הנכס לצרכי מכירתו לצד ג'? שמאי מטעם הבנק שביקש לממש את הנכס לא יחס כל שווי לחריגות הבניה ואילו שמאית מטעם בעלי הנכס נתנה שווי לחלק מהבניה הבלתי חוקית, אך לא במלוא השווי אלא ב- 55% מהשווי המלא אילו היתה הבניה חוקית.
בפסק הדין נקבע כי יהיה זה בלתי ראוי כי שטחים שנבנו ללא היתר בניה יזכו להערכת שווי ריאלית או קרובה לריאלית, מאחר והדבר עלול להתפרש כמתן הכשר לפעילות בניגוד לדין. ואלם, לפי קביעת כב' השופט יעקב צבן, יש לתת לשטחים שנבנו ללא היתר בניה ערך מסויים, שיקח בחשבון את הבעיתיות והקשיים בהליך הכשרת הבניה, אם בכלל ניתן להכשירה, התשלומים שיש לשלם לצורך הכשרת הבניה, לרבות תשלומים למינהל מקרקעי ישראל וכן תלקח בחשבון האפשרות שיהיה צורך להרוס את הבניה הבלתי חוקית. לאחר ניתוח דברים זה, החליט בית המשפט כי בנסיבות אלה יהיה נכון ליחס לבניה ללא היתר שווי בערך של כ- 15% מהשווי הריאלי של הבניה.
