תהליך רכישת דירה חדשה מקבלן כולל שלב בו רוכשי הדירה הפוטנציאליים נודדים בין משרדי המכירות של הקבלנים השונים, מעיינים בפרוספקטים ותוכניות, רואים דגמים ועורכים טיולים באתרי בניה.
ברבים מהפרוספקטים ותיקי המידע שמחלקים הקבלנים במשרדי המכירות, נכללים נתונים בדבר שטח הדירות הנמכרות. השטחים מוצגים לרב כשטחים "ברוטו", ללא כל הסבר או הגדרה מהי שיטת המדידה ברוטו אליה מכוון הקבלן.
להגדרת ברוטו יכולות להיות משמעויות מגוונות וניתן למדוד אותו שטח ולהגיע למספרים שונים לגמרי. יש המודדים מקירות חוץ לקירות חוץ, יש המוסיפים חלק יחסי מהשטחים המשותפים בקומה ויש המוסיפים חלק יחסי מכלל השטחים המשותפים בבנין.
העדר הגדרות מדויקות והעובדה כי חלק גדול מרוכשי הדירות אינם נותנים דעתם על הצורך לבחון מה משמעות המונח "שטח ברוטו" המוצג להם, כל אלה יוצרים כר נרחב למדי לויכוחים ותביעות בנושא שטח הדירה הסופי.
בתחילת חודש מרץ השנה, ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין בפרשת שיכון ופיתוח נ' אוחנה ואחרים (ע"א 10944/02), אשר דן בין היתר בסוגיה זו. באותה פרשה, הוצגו לרוכשי הדירות פרוספקטים בהם צויינו שטחי הדירות ברוטו, ועליהם, לטענת הרוכשים, הם הסתמכו ברוכשם את הדירות. בסופו של דבר חתמו הרוכשים על הסכם מכר, שכלל גם תוכנית של הדירה, שהיא זו שמחייבת, לטענת החברה הקבלנית. בתוכנית שצורפה, לא פורטו מידות כוללות של כלל החדרים בדירה וחלק מהפרוזדורים וחדרי המקלחת, כלל לא כללו מידות.
לאחר שנמסרו הדירות, הגישו הרוכשים תביעות נגד החברה הקבלנית, ובבית המשפט המחוזי, נפסק כי על החברה לפצות את הרוכשים בגין שטח הדירה החסר לעומת השטח שהופיע בפרוספקט.
בית המשפט העליון קבע כי מאחר ולהסכם המכר צורפה תוכנית של הדירה, והסכם המכר הפנה באופן ברור אל התוכנית בכל הקשור לתיאור הדירה, הרי שאין לתת משקל לפרוספקט שהוצג בשלב הטרום חוזי. השופט תיאודור אור הרחיב וקבע כי אף שחלק מהתוכנית של הדירה לא הכיל מידות, ניתן לצפות מרוכש סביר שיבצע בעצמו את המדידות על בסיס קנה המידה שהופיע בתוכנית, וגם מטעם זה אין להתיחס לנתונים שהופיעו בפרוספקט כמחייבים.
בפסיקה קודמת של בית המשפט העליון, נקבע כי רק במקרה בו הופיעו נתונים בפרוספקט ביחס לשטח הדירות, ואילו להסכם המכר לא צורפה תוכנית ולא הופיעו נתונים אחרים מהם ניתן ללמוד את גודל הדירה, ניתן לטעון שהמצג בפרוספקט הפך להיות חלק מהתנאים המחייבים עליהם הסכימו הצדדים.
חשוב לציין כי חוק המכר דירות מחייב קבלן המוכר דירה לצרף לחוזה המכר מפרט טכני ותוכניות בקנה מידה שאינו קטן מ- 1:100, כך שקבלן שלא מצרף תוכנית כאמור, עובר גם על החוק. עוד נקודה שכדאי לזכור, הינה כי סטיה של עד 2% ממידות שיופיעו בתוכנית, לא תחשב כסטיה מתיאור הדירה.
לאור הלכה זאת של בית המשפט, כדאי מאוד לתת יותר תשומת לב לחוזה המכר ולכל הנספחים שלו, ולא להסתפק בבחינת הפרוספקטים הצבעוניים וחומר השיווק שמופץ על יד הקבלנים. יש רוכשי דירה שמתרכזים בבחינת הדירה עצמה, המפרט והתוכניות אך ורק בשלב שלפני הסיכום הסופי של תנאי העסקה, ואילו לאחר מכן מעבירים את טיוטת החוזה בלבד לעורך דינם, על מנת שיעבור על התנאים המשפטיים ואינם נותנים דעתם מספיק על כל נספחי החוזה. בין הנספחים נמצא המפרט הטכני המגדיר את רמת הגימור המדוייקת של הבניה, לעומת ההצהרות הכלליות של הקבלן על "סטנדרט גבוה" או "רמה מפוארת", ביטויים שממלאים בדרך כלל את החומר השיווקי. כמו כן, מצורפת תוכנית הדירה, הכוללת את מיקום החדרים, כיווני האויר וגודל כל אחד מהחדרים.
