בכל עסקה, הערך הכלכלי לבעל הקרקע, נגזר ישירות מזכויות ואפשרויות הבניה על אותו מגרש. אם בעסקת קומבינציה מתחייב הקבלן לתת לבעל הקרקע עימו התקשר בעסקת קומיבציה אחוז מסויים מסך כל המבנים שיבנה על המגרש של בעל הקרקע. ברור כי ככל שהמבנים יהיו גדולים יותר, המשמעות היא כי התמורה שיקבל בעל הקרקע תהייה גדולה יותר. במרבית החוזים מחייבים בעלי הקרקע את הקבלן לבנות את מקסימום הבניה האפשרית לפי התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על המגרש, אולם כדאי לדעת שיש לעיתים דרך להגדיל את מקסימום הבניה גם מבחינה כמותית וגם מבחינה איכותית.
הכוונה ליזום שינוי של המצב התכנוני של המגרש, שיתבטא בהגדלת זכויות הבניה, שינוי מגבלות הבניה או שינוי יעוד. נניח לדוגמא שיש לכם מגרש שנמצא באזור תעשיה ולפי התב"ע החלה על האזור, ניתן לבנות על המגרש מבני תעשיה לפי 160% בניה עם מגבלה של 4 קומות לגובה. באפשרותכם ליזום הליך של תב"ע נקודתית, זאת אומרת, שינוי התב"ע רק לגבי המגרש שלכם ולא שינוי של התב"ע הכללית החלה על האזור כולו, ולבקש להגדיל את זכויות הבניה ל- 250% ולשנות את מיגבלת הגובה ל- 10 קומות ואת ייעוד המבנה לשטחי מסחר ומשרדים.
לצורך ביצוע הליך זה, יש להעסיק, מלבד עורך דין, גם אדריכל שמתמצא בתחום על-מנת שיכין את התוכניות להגשה לועדות התכנון והבניה, התוכנית צריכה לעבור הליכי אישור בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולאחר מכן בועדה המחוזית, כאשר בכל שלב, יש בדיקה של אנשי המקצוע של הועדות, על-מנת לבחון האם השינוי מתאים לאופי האזור ול"חזון" התכנוני, האם הגדלת אחוזי הבניה לא תיצור בעיה עם אפשרויות התחבורה לאזור, האם אישור בניה לגובה רב אינו מתנגש עם מיגבלות של מסלולי טיסה וכיוצא באלה מבחנים עניניים. בנוסף, תינתן האפשרות למתנגדים למינהם להגיש התנגדויות לאישור התוכנית המבוקשת מטעמים שונים. הליכים אלו יכולים להמשך זמן רב, לעיתים אף שנים מספר, ויש לקחת בחשבון גם את משך הזמן וגם את האופציה כי התוכנית שאתם מבקשים לא תאושר, במלואה או בחלקה.
מובן כי אם אתם מצליחים להטיב בדרך זו את הזכויות שמוקנות למגרש שלכם, האטרקטיביות שלו עולה, גם נוכח העובדה כי מדובר בזכויות עדיפות בהשוואה למגרשים דומים באזור עצמו, אולם יש לקחת בחשבון את פרק הזמן הארוך לסיום הליכים אלה, ולתחשב גם את עלויות ההליכים כולל התשלום לעורך הדין ולאדריכל וכן את העובדה כי כל שינוי כאמור יגרור אחריו תשלום היטלי השבחה בסכום השווה למחצית עליית השווי בעקבות השינוי.
שינוי תכנוני זה מתאים למצב בו מבצעים בניה עצמית על המגרש ומגדילים את השטח הבנוי למכירה, והן למקרה של מכירת המגרש עצמו, ואז כאמור ניתן להגדיל את התמורה שמקבלים עליו בשל הגדלת פוטנציאל הבניה.
כפי שציינתי, חשוב לדעת כי לא בכל אזור ניתן להגדיל את הזכויות באופן יזום ולא תמיד הנסיבות מאפשרות להפוך את המגרש שלכם למשהו שאין בו.
